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當前，房地產(chǎn)市場正由新房市場轉向存量房市場。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國二手房交易額增長2.8%至6.5萬億元，二手房累計交易金額已經(jīng)超過36萬億元，一線城市和不少二線核心城市的二手房交易量已超過新房交易量。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強認為，存量房交易資金監(jiān)管對保障存量房交易安全、保護交易當事人尤其是購房人的合法權益具有重要作用且效果顯著，在實踐中可以引導交易雙方特別是購房人認識到交易資金監(jiān)管的重要性，共同進行交易資金監(jiān)管。

進入存量房時代，住房交易資金風險越來越受關注。近年來，住房和城鄉(xiāng)建設部積極會同有關部門推進房地產(chǎn)領域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務效能，營造穩(wěn)定、透明、安全、可預期的良好市場環(huán)境。同時，各地住房和城鄉(xiāng)建設部門在房地產(chǎn)交易流程等方面不斷優(yōu)化政策舉措，交易體驗和服務效能穩(wěn)步提升。

重視交易資金風險

“對于絕大多數(shù)中國家庭來說，房產(chǎn)交易是大宗交易，買一套房子可能要傾盡全家之力。在交易過程中，資金監(jiān)管是保障房產(chǎn)交易安全的有力抓手，也是關鍵因素?！必悮ふ曳拷灰灼脚_總經(jīng)理伊凱認為，二手房交易流程復雜且周期長，涉及交付的房款金額大、類別多，而且不同城市的交易流程存在差異性，資金風險是當前二手房交易面臨的重要問題。

有機構統(tǒng)計顯示，2010年至2018年，我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達到了30萬件。在房產(chǎn)交易過程中，因資金問題而產(chǎn)生的交易糾紛不勝枚舉。

“房屋產(chǎn)權及資金交換在時間上并非同時進行，資金交付的節(jié)點要早于產(chǎn)權的轉移，如果資金流向信息不透明，消費者難以得知大筆房款去向。同時，消費者多習慣于自行支付房款，而非做資金監(jiān)管，一旦交易出現(xiàn)問題，房款安全很難得到保障。此外，從交易流程本身講，二手房交易產(chǎn)生糾紛的可能性要超出新房交易?！币羷P說。

一旦房產(chǎn)交易出現(xiàn)資金問題，房款的追回也是一大難題，無論通過艱難協(xié)商還是訴諸法律手段，都會影響消費者的購房體驗，這也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展痛點。伊凱認為，一方面要強化行業(yè)對交易資金風險的重視，減少房產(chǎn)交易中的信息不對稱；另一方面要加強預警和把控，建立健全房產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度，提前預防，將交易資金放入存管賬戶是有效的解決辦法之一。

“在一些發(fā)達國家，二手房交易做資金存管既是共識，也是要求。在實踐中，我國二手房交易資金監(jiān)管發(fā)展起步晚，非正規(guī)、非權威、非專業(yè)渠道的房產(chǎn)支付也是導致風險的重要因素之一。”伊凱表示，進入存量房時代，未來存量房交易越來越多，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應該更加重視交易過程中的資金風險問題。

資金監(jiān)管化解風險

“根據(jù)我國有關房地產(chǎn)法律法規(guī)，新建商品房預售資金實行政府強制監(jiān)管，但存量房交易資金監(jiān)管由于法律、行政法規(guī)的規(guī)定不夠明確，各地的監(jiān)管尺度寬嚴不一?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強認為，存量房交易資金監(jiān)管對保障存量房交易安全、保護交易當事人尤其是購房人的合法權益具有重要作用且效果顯著，在實踐中可以引導交易雙方特別是購房人認識到交易資金監(jiān)管的重要性，督促雙方共同進行交易資金監(jiān)管。

存量房交易資金監(jiān)管，是指存量房買賣雙方在達成買賣交易后，按照買賣合同約定或者自愿簽署交易資金監(jiān)管協(xié)議，將交易資金(包括定金、首付款、尾款及完成交易所涉及傭金、稅費等)存入特定主體開設的存量房客戶交易結算資金專用賬戶，并由特定主體聯(lián)合買賣雙方對交易過程中各款項按照各方約定的資金使用計劃進行監(jiān)督使用，以確保交易資金?？顚Ｓ玫男袨椤?/p>

柴強表示，我國存量房交易資金監(jiān)管制度建立于2006年。隨著存量房交易逐漸活躍，存量房交易資金風險案件多有發(fā)生。各地逐步探索通過政府強制監(jiān)管、銀行托管等方式對存量房交易資金進行監(jiān)管。2006年，在總結地方經(jīng)驗的基礎上，原建設部會同中國人民銀行印發(fā)《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。此后，許多城市陸續(xù)建立了存量房交易資金監(jiān)管制度，逐步實行了交易資金專用賬戶管理。

完善交易資金監(jiān)管是實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門印發(fā)《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門印發(fā)《關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立交易資金監(jiān)管制度，商品房預售資金應當用于有關工程建設，納入監(jiān)管的存量房交易資金應在房屋轉移登記完成后立即劃轉，不得挪作他用。

貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱認為，通過資金監(jiān)管，買方不把房款直接交付給賣方，而是讓透明的第三方機構管理資金，保證資金安全。資金監(jiān)管實現(xiàn)了“不過戶不給錢”，有效解決了資金和產(chǎn)權交易時間不適配的問題。一般情況下，資金監(jiān)管可通過政府、銀行及第三方支付平臺完成，無論采用哪種監(jiān)管方式，都可以確保交易資金的安全。

“通過資金監(jiān)管，買方不把房款直接交付給賣方，而是讓透明的第三方機構管理資金，保證資金安全。資金監(jiān)管實現(xiàn)了‘不過戶不給錢’，有效解決了資金和產(chǎn)權交易時間不適配的問題?！币羷P表示，一般情況下，資金監(jiān)管可通過政府、銀行及第三方支付平臺完成，無論采用哪種監(jiān)管方式，都可以確保交易資金的安全。

推動行業(yè)健康發(fā)展

通過加強交易資金監(jiān)管，存量房交易資金安全得到保障，監(jiān)管效果明顯。柴強認為，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面，一是提供了安全的市場交易環(huán)境，有效地保證了監(jiān)管范圍內(nèi)的交易資金安全，切實保護了購房人的合法權益。二是有力地維護了房地產(chǎn)金融秩序，一定程度上防范和化解了房地產(chǎn)金融風險。三是規(guī)范了中介機構行為，促進了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。四是維護了良好的房地產(chǎn)市場秩序，促進了社會和諧穩(wěn)定。實行交易資金專用賬戶管理，中介機構不得代收代付交易資金，交易資金案件的發(fā)案率大幅減少。

“資金風險來自多個環(huán)節(jié)，加強資金監(jiān)管的作用也體現(xiàn)在多個方面。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說，加強資金監(jiān)管可以提升服務人員的專業(yè)水平和素養(yǎng)，助推行業(yè)誠信建設，逐漸規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序，方便政府監(jiān)督和管理。對于消費者來說，把交易資金放在公開透明的監(jiān)管機構，有助于維護消費者的合法權益，同時提升買賣雙方、房屋中介三方的信任感，推動居住服務行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！币羷P說。

資金監(jiān)管后，是否會影響到房款到賬時間？“事實上，只要房屋完成過戶，房款最快可在1天內(nèi)解凍到賣方賬戶?！币羷P表示，此舉也能避免買方延遲付尾款的風險，便捷安全。

“以曾發(fā)生的一筆交易為例，買賣雙方通過某門店成交一套二手房，業(yè)主以優(yōu)惠3萬元的條件，鼓動買方直接向其支付30萬元首付款。買方雖然很心動，但在經(jīng)紀人的勸說和堅持下，最終將首付款交由第三方進行監(jiān)管。過戶當天發(fā)現(xiàn)，房屋已被查封。由于有資金監(jiān)管，買方支付的首付款及時從賬戶中退還，避免了資金損失和糾紛?！币羷P舉例說。

在實踐中，各地住房和城鄉(xiāng)建設部門在不斷提高房屋交易管理服務效能的同時，也在化解房產(chǎn)交易資金風險方面積極作為。今年4月，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)存量房交易資金監(jiān)管辦法，要求買賣雙方通過存量房網(wǎng)上交易簽約系統(tǒng)簽署存量房買賣合同時，除明確提出放棄交易資金監(jiān)管外，應當簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議，并通過市房地產(chǎn)行政主管部門指導建設的存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)進行資金監(jiān)管。

近日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布消息稱，當?shù)胤康禺a(chǎn)交易事務中心正積極開展存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)建設。相關負責人表示，存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)建設不僅能推進房地產(chǎn)領域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務效能，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，也會為消費者提供一個“透明信息、規(guī)范交易、保障安全、便民利民”的安全的房地產(chǎn)市場環(huán)境。對于房屋買賣雙方、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構還是政府來說，存量房交易資金監(jiān)管都很有必要。